Novinky

22 / květen / 2014

Proč by vlastníci nemovitostí měli sledovat katastr

Katastr nemovitostí představuje klíčovou databázi údajů o nemovitých věcech na území České republiky. Nový občanský zákoník a s ním související předpisy provedly řadu změn v pravidlech jeho vedení. Jednou z nejdůležitějších novinek je plnohodnotné zavedení tzv. zásady materiální publicity. Tato zásada za určitých okolností umožňuje nabýt vlastnické či jiné věcné právo k nemovité věci od osoby, které toto právo ve skutečnosti nenáleží, a to na úkor skutečného vlastníka či oprávněného.

Nová právní úprava posílila práva osob, které jednají v dobré víře ve správnost údajů zapsaných ve veřejných seznamech, z nichž jedním je i katastr nemovitostí. V praxi nelze vyloučit, že údaje zapsané v katastru neodpovídají skutečnému stavu, například že skutečným vlastníkem nemovitosti je někdo jiný, než kdo je jako její vlastník zapsán v katastru. K této situaci dojde například, pokud se kupní smlouva, na jejímž základě byla určitá osoba zapsána v katastru jako vlastník nemovitosti, následně ukáže neplatnou nebo zanikne odstoupením jedné ze smluvních stran. Stejně tak může nemovitost ve skutečnosti náležet osobě, která vlastnické právo nabyla vydržením, přestože v katastru je ještě dlouhé roky zapsán původní vlastník, který v důsledku vydržení své právo k nemovitosti již dávno ztratil.

Co se ale stane, pokud zapsaný, nikoli však skutečný vlastník nemovitost prodá třetí osobě, která neví nic o problémech s kupní smlouvou svého předchůdce? Taková třetí osoba bude jednat v důvěře ve správnost údajů uvedených v katastru. Za nemovitost může zaplatit značnou částku a další nemalé prostředky investovat do jejích oprav nebo rozšíření. K této osobě by bylo nepřiměřeně přísné, pokud by nemovitost musela následně vrátit skutečnému vlastníku a zůstat jen s nejistým nárokem na vrácení kupní ceny a náhradu škod od nepravého vlastníka.

Na druhou stranu ani skutečný vlastník by neměl přijít zkrátka, pokud jeho nemovitost prodá někdo, kdo je sice jako její vlastník zapsán v katastru, ale komu ve skutečnosti nepatří. Zapsaný vlastník mohl na sebe nemovitost převést třeba i na základě zfalšovaných listin a jistě by nebylo spravedlivé, pokud by takové nepoctivé jednání bylo možné jednoduše zhojit tím, že nepravý vlastník nemovitost včas převedl na svého kumpána. V těchto situacích je tedy nutné vyvažovat na jednu stranu dobrou víru osob jednajících v důvěře v údaje zapsané v katastru, na druhou stranu ochranu vlastnického práva skutečného vlastníka.

Nový občanský zákoník tento průsečík různých oprávněných zájmů řeší pomocí zásady materiální publicity. Ta zjednodušeně řečeno říká, že osoba, která nabyla za úplatu a v dobré víře vlastnictví nemovitosti od osoby zapsané jako vlastník v katastru, nabude k nemovitosti vlastnické právo i tehdy, pokud její předchůdce zapsaný v katastru ve skutečnosti vlastníkem nemovitosti nebyl. Skutečný vlastník tím své vlastnické právo zároveň ztratí. To platí obdobně i o jiných věcných právech, například právu stavby. Je však potřeba upozornit, že tato zásada materiální publicity se uplatní teprve na nabytí vlastnických či jiných věcných práv, ke kterým dojde od 1. 1. 2015. Občanský zákoník totiž ponechal přechodné období jednoho roku určené k tomu, aby vlastníci nemovitostí mohli uvést údaje zapsané v katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem.

Aby skutečný vlastník takovým negativním následkům předešel, musí se především chybnému zápisu v katastru bránit u soudu. Zároveň může do katastru nemovitostí nechat vyznačit poznámku oznamující, že vlastnické právo osoby zapsané v katastru jako vlastník je soudně napadeno. Podle situace se jedná o poznámku rozepře nebo poznámku spornosti zápisu. Vyznačení takové poznámky má za následek nedostatek dobré víry všech potenciálních nabyvatelů příslušné nemovitosti, takže se vůči nim zásada materiální publicity neuplatní. Jinými slovy, každý kupec si může poznámku v katastru přečíst, protože se jedná o veřejný seznam. Pokud se přesto rozhodne nemovitost „zatíženou“ takovou poznámkou koupit, činí tak dobrovolně s rizikem, že vlastnictví jeho předchůdce nebude soudem uznáno a on tak o nemovitost přijde.

Jestliže skutečný vlastník požádá o vyznačení poznámky spornosti do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl o popíraném zápisu, na jehož základě měl přestat být vlastníkem nemovitosti, působí poznámka i zpětně. Vlastnictví nemovitosti potom nemohou nabýt ani osoby, které nemovitost v dobré víře nabyly dříve, než skutečný vlastník o vyznačení poznámky stihnul požádat. Pokud skutečný vlastník nebyl o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, může poznámku se zpětným účinkem nechat vyznačit do tří let od dne, kdy byl popíraný zápis proveden.

Princip materiální publicity chrání osoby, které nabyly vlastnické či jiné věcné právo od zapsaného, nikoli však skutečného vlastníka. Tento princip ale nechrání tohoto nepravého vlastníka samotného, vůči němu se tedy skutečný vlastník může svého práva domoci vždy, samozřejmě pokud mu soud dá zapravdu.

Tento článek mohl postihnout jen nejzákladnější rysy zásady materiální publicity, která je ve skutečnosti mnohem komplikovanější. Tato zásada nepůsobí jen ve vztahu k vlastnickému právu, ale platí i pro další věcná práva zapisovaná do katastru. Na jejím základě mohou práva třetích osob jednajících v dobré víře nejen vznikat, ale i zanikat, jako je tomu například u zástavního práva nezapsaného v katastru. Každopádně však můžeme uzavřít, že uvedená zásada klade větší díl odpovědnosti na vlastníky nemovitostí, kteří by měli sledovat stav zápisu svých nemovitostí v katastru a v případě nepodložených změn včas zakročit. K včasnému informování oprávněných osob slouží i některé nové nástroje, například povinné informování vlastníka nemovitosti o probíhajícím vkladovém řízení nebo služba sledování změn v katastru nemovitostí poskytovaná katastrálnímu úřady.