Novinky

13 / červen / 2014

Konec strachu z neoznámených změn v katastru nemovitostí

Zásada materiální publicity veřejných seznamů vyžaduje, aby vlastníci nemovitostí a oprávnění z dalších věcných práv aktivně sledovali, jestli je stav zapsaný v katastru nemovitostí v souladu s jejich skutečnými právy. Jinak v krajním případě hrozí, že svoje vlastnické nebo jiné věcné právo ztratí ve prospěch nabyvatele jednajícího v důvěře v zápis v katastru. K tomu, aby se oprávněné osoby včas dozvěděly o změnách údajů, které se jich týkají, slouží od 1. 1. 2014 dva nové nástroje. Jedná se o službu sledování změn v katastru a informační povinnost katastrálních úřadů v průběhu vkladového řízení.

Službu sledování změn v katastru poskytuje přímo Český úřad zeměměřičský a katastrální (ČÚZK) jakožto ústřední správní úřad pro zeměměřictví a katastr nemovitostí. Díky této službě může každý dostávat aktuální informace o změnách v katastru, které se týkají nemovitostí, k nimž má vlastnické nebo jiné právo, a to přímo do své datové schránky, emailové schránky, na mobilní telefon nebo prostřednictvím webové služby. Vedle vlastníka dotčené nemovitosti mohou být upozornění na změny zasílány také zástavnímu nebo podzástavnímu věřiteli, oprávněnému z věcného břemene, oprávněnému z předkupního práva ujednaného jako věcné právo, oprávněnému z práva zpětné koupě nebo z práva lepšího kupce, nájemci nebo pachtýři.

Tyto osoby jsou prostřednictvím služby sledování změn informovány konkrétně o tom, že u dotčených nemovitostí byla vyznačena tzv. plomba, čili upozornění, že právní vztahy k nemovitostem jsou dotčeny změnou. Plomba je vyznačena například v případě, že na katastrální úřad byl podán návrh na vklad vlastnického nebo zástavního práva spolu s příslušnou kupní nebo zástavní smlouvou. Katastrální úřad je povinen plombu vyznačit nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu nebo jiné listiny, na jejichž základě má dojít k zápisu práv do katastru.

Pokud má vlastník nebo jiný oprávněný zřízenu službu sledování změn, katastrální úřad nejpozději další pracovní den po vyznačení plomby odešle této osobě zprávu, že plomba byla vyznačena. Uvedeným osobám jsou dále zasílány informace o provedení vkladu, záznamu nebo poznámky týkajících se práv k dotčeným nemovitostem, tj. například o tom, že vklad vlastnického práva nového vlastníka nemovitosti byl proveden. Každý uživatel služby si může zvolit, jestli mu zprávy mají být zasílány prostřednictvím datové schránky, emailu nebo SMS. Zejména pro osoby sledující velké množství nemovitostí, jako jsou například banky, je vhodný odběr informací pomocí webové služby.

Službu sledování změn v katastru si může zřídit každý buď osobně na kterémkoliv katastrálním úřadu, zasláním písemné žádosti s ověřeným podpisem na adresu ČÚZK, nebo, pokud má zřízenu datovou schránku, prostřednictvím webové aplikace dostupné na https://ozs.cuzk.cz. Poplatek za službu je u malých vlastníků symbolický, pro 1 – 20 sledovaných nemovitostí činí 200,- Kč za první rok využívání služby, přičemž v dalších letech se již žádný poplatek neplatí. Pokud je počet sledovaných nemovitostí vyšší než 20, pak za každou další nemovitost uživatel služby zaplatí v prvním i v každém dalším roce využívání služby 10 Kč nebo 8 Kč při odběru informací pomocí webové služby.

Pokud tedy bude určitá osoba vlastníkem 15 nemovitostí, k 5 dalším nemovitostem bude mít zřízeno věcné břemeno a k 5 dalším nemovitostem zástavní právo, pak za zřízení služby sledování změn v katastru pomocí datové zprávy, e-mailu nebo SMS zaplatí v prvním roce využívání služby 250 Kč a v dalších letech vždy 50 Kč. Pokud se počet nemovitostí, k nimž má osoba vlastnické či jiné právo změní, projeví se to příslušným způsobem na vyúčtování za službu, přičemž počet nemovitostí osoby zjišťuje katastrální úřad při zřízení služby a pak vždy 30 dnů před začátkem dalšího běžného roku sledování.

Během projednávání návrhu katastrálního zákona v poslanecké sněmovně vznikla iniciativa, na jejímž základě se o probíhajících změnách mají dozvědět i osoby, které službu sledování změn v katastru nemají zřízenu. Katastrální úřady jsou proto ze zákona povinny o vyznačení plomby informovat nejpozději den po jejím vyznačení vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného, bez ohledu na to, jestli tato osoba má službu sledování změn v katastru zřízenu nebo ne. Katastrální úřad může vklad práva povolit nejdříve 20 dnů po odeslání informace. Smyslem této zákonné informační povinnosti katastrálních úřadů má být ochrana vlastníků a držitelů jiných věcných práv k nemovitostem před podvodnými vklady dosaženými na základě zfalšovaných listin.

Pokud vlastník nemovitosti nebo jiný oprávněný má zřízenu službu sledování změn, použije katastrální úřad ke splnění své informační povinnosti tuto službu. Pokud uvedená osoba­ nemá službu sledování změn zřízenu, pak jí katastrální úřad zašle informaci o provedení plomby prostřednictvím datové schránky. Pokud nemá uvedená osoba zřízenou ani službu sledování změn v katastru ani datovou schránku, zašle katastrální úřad informaci o plombě osobě s trvalým pobytem na území České republiky na adresu trvalého pobytu, osobě nemající trvalý pobyt na území České republiky na adresu bydliště v zahraničí, a jedná-li se o právnickou osobu, pak na adresu jejího sídla. I v tomto případě mohou dotčené osoby katastrální úřad požádat o zaslání zprávy také emailem nebo prostřednictvím SMS.

Ačkoli se na první pohled zdá, že služba sledování změn v katastru toho oproti zákonné informační povinnosti katastrálních úřadu nenabízí mnoho navíc, při podrobnějším pohledu najdeme několik důležitých předností. Jednak je rozsah informací poskytovaných na základě této služby poněkud větší. Především ale u osob nedisponujících datovou schránkou při použití této služby odpadá riziko nedoručení zásilky prostřednictvím pošty, například z důvodu, že tato byla doručována na adresu, na kterou to adresát nepředpokládal. Zmínit je potřeba i legislativní nedokonalost ustanovení o zákonné informační povinnosti, která ponechává určitý prostor pro různé výklady otázky, komu mají katastrální úřady zprávy o vyznačení plomby doručovat. Vezmeme-li na druhou stranu v úvahu jednoduchost, se kterou lze požádat o službu sledování změn, a její příznivou cenu, můžeme zřízení této služby vlastníkům nemovitostí a držitelům jiných, například zástavních práv k nemovitostem pouze doporučit.