Novinky

11 / duben / 2014

Po šedesáti letech se stavby znovu staly součástí pozemku

Více než šedesát let poté, co byla v souvislosti s kolektivizací zemědělství opuštěna, se s novým občanským zákoníkem do českého právního řádu vrací zásada „povrch ustupuje půdě“. Jedná se o jeden ze základních principů, který uznávají právní řády většiny evropských zemí. V současném českém právu se však jedná o zásadní změnu v chápání vlastnictví pozemků a staveb.

 Nezvyklé slovní spojení „povrch ustupuje půdě“ vyjadřuje, že pozemek a na něm stojící stavba představují z právního hlediska jedinou věc s jediným vlastníkem. Dosud bylo možné, aby vlastník stavby a vlastník pozemku byli odlišné osoby. Nová právní úprava naproti tomu odnímá stavbě postavení samostatné nemovité věci a nadále s ní pracuje jako se součástí pozemku.

 S návratem k jednotnému vlastnictví pozemků a staveb vyvstala i potřeba vypořádat se stavem, který v České republice panoval do konce minulého roku. Vcelku bezproblémový přechod můžeme pozorovat tehdy, pokud stavba a pozemek pod ní měly k 1. 1. 2014 stejného vlastníka. V takovém případě se většina staveb ze zákona, aniž by bylo potřeba cokoli dalšího zařizovat, dne 1. 1. 2014 stala součástí pozemku. Stavba a pozemek od této chvíle již netvoří dvě samostatné věci v právním smyslu. Nadále bude možné disponovat jen s pozemkem a takové právní jednání bude automaticky zahrnovat i stavby umístěné na tomto pozemku.

 Minulá právní úprava ale vycházela z odděleného vlastnictví staveb a pozemků, a není proto výjimkou, že stavba a pozemek pod ní měly k 1. 1. 2014 odlišné vlastníky. Nový občanský zákoník samozřejmě nemohl do vlastnických práv těchto osob mocensky zasáhnout, a oddělené vlastnictví ke stavbě a k pozemku proto v těchto případech trvá i nadále. Tento stav může zůstat zachován po desítky let. Občanský zákoník se snaží k budoucímu sjednocení vlastnictví pozemku a stavby přispět tím, že zavedl vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby. V praxi to znamená, že bude-li chtít  vlastník pozemku, na kterém stojí stavba jiného vlastníka, tento pozemek prodat, bude jej nejprve muset nabídnout vlastníku stavby k odkoupení. A naopak vlastník stavby bude muset stavbu v případě jejího zamýšleného prodeje nejprve nabídnout k odkoupení vlastníku pozemku.

 Pokud druhý vlastník svého předkupního práva nevyužije, může být pozemek nebo stavba prodána třetí osobě. Předkupní právo ale bude na pozemku a stavbě ulpívat i nadále, takže nabyvatel pozemku nebo stavby, pokud pozemek nebo stavbu bude chtít v budoucnu prodat, ji bude opět muset nabídnout před jejím prodejem druhému  vlastníkovi. Jestliže druhý vlastník svého předkupního práva využije a koupí pozemek nebo stavbu, stane se vlastníkem jak pozemku, tak stavby na něm stojící, stavba přestane být samostatnou věcí a stane se součástí pozemku. Ke sjednocení vlastnictví ostatně dojde vždy, když se pozemek a stavba stanou vlastnictvím téže osoby. Vedle smluvního nabytí koupí, darováním nebo směnou se může jednat například o dědění nebo nabytí v dražbě.

 Zákon řeší i případ, kdy je stavba zřízena na několika pozemcích, přičemž v takovém případě se stane stavba součástí toho pozemku, na kterém je její převážná část. Zbylé části stavby se označují jako přestavky. Jedná se o malé části takové stavby, které zasáhnou na malé části jiných pozemků, nežli je pozemek vlastníka stavby. Tyto malé části cizích pozemků se tak stanou vlastnictvím zřizovatele stavby, pokud stavěl v dobré víře. Původnímu vlastníku takto zastavěného a tím ztraceného pozemku náleží náhrada v podobě obvyklé ceny takového pozemku.

 Z každé zásady existují výjimky a i nový občanský zákoník takové výjimky přináší. Samostatnými nemovitými věcmi budou i nadále některé zvláštní druhy staveb. Jedná se například o inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace a energetické či jiné vedení. Právní samostatnost si zachovají i podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jako je metro, podzemní garáže nebo vinné sklepy. K právnímu spojení s pozemkem nedojde ani u staveb dočasných a některých dalších staveb, o kterých tak stanoví zvláštní zákony, například u stožárů, nadzemního a podzemního vedení sítí elektronických komunikací.

 V praxi tyto změny pocítí ti, kdo by chtěli na jiného převést pouze stavbu a pozemek si ponechat, jelikož takový postup po sjednocení vlastnictví k pozemku a stavbě již nadále není možný. Namísto stavby samotné je ale možné poskytnout nebo převést tzv. právo stavby.